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苏州工程建筑律师
日期:2016/8/24人气:672
苏州工程建筑律师
       由于法律对精装修房销售模式并无明确规定,有的开发商为减少精装修质量缺陷责任,试图通过销售方式来规避风险。
1、附赠销售
       买卖双方只签署毛坯房销售合同,约定精装修部分均为赠送。采取这种方式,可能是开发商认为,赠送品的质量要求较低,购房人对赠送品的质量瑕疵不会太计较。但这种方式存在两个问题:一是并不能有效规避质量责任,根据合同法第191条,“附义务的赠与,赠与的财产有瑕疵的,赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵,造成受赠人损失的,应当承担损害赔偿责任。”也就是说,开发商的这种“赠送”,要承担与出卖人相同的责任。二是赠送的精装修部分,其价格已经包含在毛坯房的价格中,在按毛坯房价格交纳一次营业税外,按照营业税暂行条例实施细则,“将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产”,该部分还会被再次征收营业税。
2、指定搭售
       开发商在销售时,要求购房人同时签订两份合同,一份是向开发商购买毛坯房,另一份是与开发商指定的装修公司签订精装修施工合同。开发商采取这种模式,主要有两个原因:一是转移精装修质量责任,规避延期交房风险;二是政策原因,如南京市一度实行商品房价格管制,但不限制精装修部分的价格,导致一些开发商通过精装修的单独计价规避政府指导价的限制;
       这种方式仍然存在三点风险。首先,根据反不正当竞争法规定,经营者销售商品,不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。开发商强制购房者与装修公司签约,属于“强制搭售”,是法律禁止的行为。第二,购房人即使与开发商指定的装修企业签订了装修协议,作为独立于房屋买卖合同之外的装修协议,定作人具有较大的解除权。依照合同法第286条,定作人可以随时解除承揽合同,造成承揽人损失的,应当赔偿损失。一旦购房人解除装修协议,开发商隐含在装修部分的房屋价款就会发生损失。第三,搭售的精装修协议,其房屋面积与买卖合同是相同的,通常按建筑面积计算,而建筑面积包含了室外公摊面积,这就出现了业主要自掏钱包装修公摊面积的荒谬现象,给业主维权提供了一个很好的理由。

       从以上分析可以看出,以非正常的销售方式来规避法律风险,难免顾此失彼,得不偿失。开发商正确的选择应当是采用正常销售方式,买卖双方签订以精装修商品房为标的的买卖合同,同时,抓住几个关键环节控制好法律风险,这才能适应未来以精装修房屋为主流产品的发展趋势。


 
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