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| 苏州工程建筑律师 |
| 日期：2016/8/24人气：713 |
苏州工程建筑律师
由于法律对精装修房销售模式并无明确规定，有的开发商为减少精装修质量缺陷责任，试图通过销售方式来规避风险。
1、附赠销售
买卖双方只签署毛坯房销售合同，约定精装修部分均为赠送。采取这种方式，可能是开发商认为，赠送品的质量要求较低，购房人对赠送品的质量瑕疵不会太计较。但这种方式存在两个问题：一是并不能有效规避质量责任，根据合同法第191条，“附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。”也就是说，开发商的这种“赠送”，要承担与出卖人相同的责任。二是赠送的精装修部分，其价格已经包含在毛坯房的价格中，在按毛坯房价格交纳一次营业税外，按照营业税暂行条例实施细则，“将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产”，该部分还会被再次征收营业税。
2、指定搭售
开发商在销售时，要求购房人同时签订两份合同，一份是向开发商购买毛坯房，另一份是与开发商指定的装修公司签订精装修施工合同。开发商采取这种模式，主要有两个原因：一是转移精装修质量责任，规避延期交房风险；二是政策原因，如南京市一度实行商品房价格管制，但不限制精装修部分的价格，导致一些开发商通过精装修的单独计价规避政府指导价的限制；
这种方式仍然存在三点风险。首先，根据反不正当竞争法规定，经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。开发商强制购房者与装修公司签约，属于“强制搭售”，是法律禁止的行为。第二，购房人即使与开发商指定的装修企业签订了装修协议，作为独立于房屋买卖合同之外的装修协议，定作人具有较大的解除权。依照合同法第286条，定作人可以随时解除承揽合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。一旦购房人解除装修协议，开发商隐含在装修部分的房屋价款就会发生损失。第三，搭售的精装修协议，其房屋面积与买卖合同是相同的，通常按建筑面积计算，而建筑面积包含了室外公摊面积，这就出现了业主要自掏钱包装修公摊面积的荒谬现象，给业主维权提供了一个很好的理由。
从以上分析可以看出，以非正常的销售方式来规避法律风险，难免顾此失彼，得不偿失。开发商正确的选择应当是采用正常销售方式，买卖双方签订以精装修商品房为标的的买卖合同，同时，抓住几个关键环节控制好法律风险，这才能适应未来以精装修房屋为主流产品的发展趋势。 
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