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苏州房产律师:买房落户,有多少纠葛难预料
日期:2014/7/28人气:872
            

  出资购买二手房产 原有户主“鸠占鹊巢”

  2006年,为了给小孩上学提供便利,在厦门工作的许先生购买了集美一套二手房。购房合同对付款时间等作了明确约定,许先生也依约付清了全部购房款。之后,许先生依照双方之间的口头约定,要求卖方沈某将户口迁出。然而,四五年过去了,沈某却迟迟不将户口迁出,以至于许先生的户口问题一直没办法解决。

  此后几年的时间里,许先生一直和沈某交涉迁户口的事情,刚开始沈某以各种理由搪塞,最后干脆不接许先生的电话,玩起了“失踪”。户口的事情,困扰了许先生一家好几年。2012年,许先生向法院起诉,要求沈某将户口迁出。集美法院判决沈某应于判决生效后十日内将户口迁出诉争房屋。

  判决生效后,沈某并未自觉履行,许先生于2013年3月向集美法院申请强制执行。执行过程中,经向公安机关了解得知,户口迁移原则上需要户主主动提出迁移申请,并且需要有迁入地才可办理。针对上述这种故意不迁的“户口老赖”,法院会发出协助执行通知书,要求公安机关将“户口老赖”的户口强制迁出,迁移到一个公共户进行管理,有效应对“户口老赖”。

  苏州房产律师提醒

  遇“户口老赖”可申请强制执行

  二手房买卖纠纷中,一些没有经验的买主,在购房时未与卖方书面约定迁户协议并留下一部分“迁户押金”,导致房产虽然过户,但卖方户口却迟迟不肯迁走,直接影响购房者落户、小孩上学等。而有一些买房者在签订购房合同的时候考虑到了户口问题,约定未按时迁出户口构成违约,但是并未对违约责任该如何承担作出明确约定。

  为此,需要特别提醒买房者,在购买二手房之前,一定要谨慎查清房屋户口现状。如果卖方户口尚未迁出,为避免日后产生纠纷,宜与卖方签订书面的户口迁出协议,并留足“迁户押金”,待户口问题解决后再交清购房款,或者对不及时迁出户口约定相应的违约赔偿条款,以促使卖方及时履行合同义务。若卖方仍违背约定拒绝将户口迁出,买方可提起诉讼请求将户口迁出。如果买方迁户的诉讼请求被法院支持,还可以申请强制执行,法院可以要求公安机关协助将卖方的户口迁出。

  售房人未按期迁户 违反约定承担赔偿

  2012年5月,李某与陈某、房产中介公司签订一份《房产买卖居间协议书》,约定陈某将位于集美的一套商品房出售给李某,房产成交价为57万元,且陈某承诺于2012年8月30日前将落户于房产内的原有户口全部迁出,否则每逾期一日按房款总额的万分之五为标准支付李某赔偿金。

  合同签订后,李某依约履行了合同,但陈某并未按时将户口迁出。各方协商不成,李某遂以陈某为被告、房产中介公司为第三人向法院起诉,请求判令陈某将位于讼争房产内的户口全部迁出并支付违约金16.7万余元。

  庭审中,陈某辩称协议约定若陈某户口迁出时未能挂靠派出所、居委会、街道办,导致协议不能履行时,违约责任应由中介方承担;且陈某在签订合同之后也多次到居委会等处咨询集体户挂靠问题,均未能成功挂靠,但无证据证明系政策原因导致陈某无法挂靠户口,陈某同意在条件允许的情况下迁出户口,不同意支付李某违约金。房产中介公司辩称协议中关于户口未能迁出的约定条款与中介方无关,中介方无需承担违约责任。

  法官开庭审理后召集各方进行调解,最终各方自愿达成协议,陈某于2014年4月将户口全部从讼争房产内迁出,并一次性补偿李某3万元。

  苏州房产律师提醒

  售房人应当遵守诚实信用原则

  根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”房产交易过程中双方约定了户口迁移事项,属于合同附随义务,出卖人应当根据合同履行配合迁出户口的义务。

  根据合同法第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”二手房交易中,出卖人违约,未按时迁移户口,应当承担赔偿损失等违约责任。尤其是在购买学区房或外地人买房时,应先向公安机关详细咨询户口迁移、挂靠所需条件、流程,避免纠纷发生。

  迁户为由解除合同 法院驳回卖方诉求

  2012年12月,徐某与陈某签订房产买卖协议书,约定徐某将自有房产一套出售给陈某,购房款共计50多万元。陈某依约于当日支付定金1万元。徐某承诺将落户在该房产的原有户籍全部迁出。徐某应自行处理与本房产相关的户口问题,若户口问题没有处理清楚,徐某与陈某双方均有权解除合同。双方同时对付款期限、转移过户期限及违约金进行了约定。

  合同签订后,徐某未履行约定,未如期办理过户,并以房子所带的户口无法迁出为由,诉至法院,请求判令解除原、被告双方签订的买卖合同,原告仅退还被告定金1万元。

  买方陈某辩称,徐某解除合同是因房价不断攀升,有客户愿意以更高的价格向徐某购买,要求其加价不成,才以户口没有处理清楚为由,起诉要求解除买卖协议。徐某应按照约定继续履行合同义务,不得擅自变更或者解除;陈某表示无论户口是否迁出,均愿意接受徐某交付的房屋,并且不因此追究徐某的责任。集美法院经审理后认为,原告的诉讼请求于法无据,驳回了原告徐某的诉讼请求。

  苏州房产律师提醒

  买房人无需对售房者迁出户口支付对价

  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。根据合同法第一百二十五条第一款规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。

  本案中原、被告双方对“户口问题没有处理清楚,双方均有权解除合同”条款的理解存有争议。法院认为,依双方的约定,徐某将房产内原有户籍迁出是合同义务,陈某并不需为此支付对价,该条款是单务条款,陈某是权利人。现陈某放弃关于户籍的权利,并表示不再追究徐某的责任,亦即徐某如何处理户口问题均可视为已经“处理清楚”,则义务人不应仍保留解除合同的权利。若对该约定解释为,将徐某的合同义务设定为其解除合同的权利,并无需为此承担违约责任,致使徐某以不履行自己的合同义务而得以解除合同,显然有悖诚实信用原则,不足以保护交易安全,故法院最终驳回了原告徐某解除合同的诉讼请求。

  厂方未迁注册地址 房东损失需要埋单

  2010年6月,王某与邱某签订租赁合同,约定邱某将自有的厂房一、二层租赁给王某,租期五年,租金为5万元/年,租金每半年支付一次,逾期支付租金,按拖欠的租金金额30%支付违约金。王某须交邱某1万元保证金并征得同意后,方可对厂房进行装修。随后,王某为办厂,将邱某的厂房地址作为公司的注册地址。

  起初,王某均能如期缴纳租金。但2012年6月开始因经营困难,王某没有缴纳租金。经邱某多次讨要,王某同意先腾退房屋,让邱某可以先找其他承租人,以减少邱某的损失。关于租金问题,邱某也同意让王某推迟一段时间再交。

  然而,王某公司搬走后,并未将公司的注册地址迁出,导致其他公司无法以该厂房地址办理工商登记,无法与邱某签订租赁合同。邱某希望王某及时将公司的注册地址予以变更,但王某以找不到合适的地址为由,对邱某的请求不予理睬。邱某在多次与王某协商未果的情形下,于2013年1月向法院起诉,要求解除双方签订的租赁合同,王某将公司的注册地址迁出,支付租金及违约金共计3.7万元。

  经法院主持调解,双方同意解除租赁合同,王某同意在签订调解协议之日起15日内支付租金及违约金3.7万元,并在王某将公司注册地址变更后,邱某返还保证金1万元。

  苏州房产律师提醒

  “公司落户”应在合同中明确约定

  在实践中,承租人将租赁房屋的地址注册为公司地址的情形是极为普遍的,若承租人有意将租赁场所作为公司注册地时,应事先对承租的厂房或商铺进行详细的调查,应当查明承租的厂房或商铺是否具备公司“落户”的条件,避免无法及时办理营业执照,造成公司损失。对出租人而言,如果不想将自有厂房或商铺作为公司的注册地址,可以在租赁合同中予以明确约定;同时,应避免在租赁期满后,承租方未及时将注册地迁出,影响后续的出租。

 
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